首页-开云真人(中国)有限公司 用已售房屋典质贷款 银行能否取得典质权

　　□ 本报记者 　 罗莎莎首页-开云真人(中国)有限公司

　　□ 本报通信员 朱强

　　购买房屋后居住四年多，原房东不仅未在期限内协助办理过户登记手续，而况还将房屋典质给了银行肯求贷款，银行能否取得典质权？近日，江苏省淮安市中级东谈主民法院对一谈典质权纠纷案作出终审判决，认定银行在办理典质登记手续时未履行尽责窥察义务，不可取得相应典质权。

　　法院查明，2018年5月4日，蔡某庚与季某强订立《房屋买卖合同》，商定季某强将其拆迁取得的某小区1103室拆迁安置房转让给蔡某庚，转让价52万元，任何一方不履行合同约界说务，致合同筹谋不可完满，守约方有权采用定金罚则或者要求对方支付总房价两倍的背约金。蔡某庚支付房款后，季某强将该房屋请托给蔡某庚，蔡某庚经装修后于2018年入住于今。

　　2022年9月，案涉拆迁安置房具备办证要求，蔡某庚屡次催促季某强合作办理变更房屋产权手续。季某强向蔡某庚出具书面过户公约，答允于2023年1月1日前办理过户手续。另查明，季某强在2022年9月14日办理案涉房屋的产权证后，以案涉房屋行动典质物向某买卖银行肯求贷款56万元。该银行在贷款审查时仅检察了季某强房屋产权文凭，并未对典质房屋进行实地勘探，于12月20日办理结案涉房屋的典质权登记，随后披发了贷款。

　　因季某强未能依期合作办理过户登记手续，蔡某庚诉至法院，请求判令刊出该房屋的典质登记、季某强协助办理过户手续。

　　一审法院合计，蔡某庚与季某强于2018年5月4日订立《房屋买卖合同》后，支付了房款并采纳房屋入住于今。在该房屋办理产权运行登记后，季某强应当按约协助蔡某庚进行房屋产权变更登记，但在蔡某庚催告下，季某强拒不合作办理房屋产权变更登记，反而以房屋行动典质物向银行肯求贷款。银行在办理贷款典质手续时并未检察典质房屋现场本色情况，亦未能尽到审慎核查牵累。案涉《房屋买卖合同》订立后，并非蔡某庚的过错导致房屋未进行产权变更登记。

　　证据相关法律功令，房屋买卖在前，典质权设定在后，蔡某庚对房屋享有的物权期待权应优先于银行的典质权，故对蔡某庚要求刊出典质、办理房屋产权变更登记的诉讼请求应赐与赈济。据此，法院认定某买卖银行未善意取得涉案房屋的典质权，判决某买卖银行刊出典质登记，季某强协助真确权柄东谈主蔡某庚办理房屋过户登记。

　　某买卖银行抵抗一审判决，拿起上诉。二审法院经审理后驳回上诉，保管原判。

　　未对典质房产景况尽责窥察不可善意取得典质权

　　二审法官庭后示意，推行中，部分拆迁户在获取拆迁安置房屋后，会将该房屋另行出售他东谈主，但由于拆迁安置房过户存在五年的办证空窗期，买受东谈主无法实时掌执具体办证期间而致无法实时过户，就可能出现像本案中季某强办证后将房屋行动典质物办理贷款的情况，进而激勉纠纷。这类案件在处理经过中除了波及拆迁安置房的买受东谈主与拆迁户的过户请求权争议外，还波及安置房买受东谈主与银行典质权东谈主的争议。

　　本色上，拆迁户将拆迁安置的房屋赐与出售并本色请托后，其使用该房屋进行典质属于无权贬责。由于该房屋的登记权柄东谈主与本色权柄东谈主不一致，无权贬责东谈主将该房屋另行典质给他东谈主，他东谈主基于不动产登记的推定遵守确信典质东谈主有权贬责，就存在权柄防止的情况。

　　针对此类情况，就需要聚合民法典第三百一十一条所功令的善意取得轨制进行调适，即登记的典质权东谈主是否取得典质权，中枢在于其是否组成善意。而银行行动专科金融机构，在办理典质合同及典质登记手续时，应当按照买卖银行法、《中国东谈主民银行贷款通则》《个东谈主贷款料理暂行见识》等法律律例的功令，对典质物的权属和价值以及完满典质权的可行性进行严格审查。

　　“银行在办理贷款经过中，对当事东谈主提供的典质房屋未进行现场检察，未核实房屋的本色居住情况，而仅凭当事东谈主提供的不动产权证平直手理典质贷款，银行存在紧要邪恶，不可善意取得典质权。”经见识官领导。

　　本案中，蔡某庚自2018年时起即在涉案房屋中居住，若某买卖银行在放贷前按摄影关功令的要求进行实地窥察，不难发现那时本色占有使用该房屋的是蔡某庚，而非提供典质担保的季某强。银行在审查案涉贷款业务时不仅未发现存他东谈主本色占有使用房屋，而况其一审提供的实地探询像片中的房屋结巴及产品与涉案房屋有显豁分歧，大致阐述该银行在贷款往来经过中未盲从合理的买卖准则和料理标准首页-开云真人(中国)有限公司，对应有的窥察内容未履行尽责审核义务，客不雅上存在邪恶，不相宜民法典功令的善意要件，故法院认定某买卖银行未善意取得讼争房屋的典质权，遂作出上述判决。(法治日报)